10 Melhores Administradoras e Síndicos Profissionais em SP
Em São Paulo, grande parte da população reside em condomínios e, de acordo com um levantamento da Lello Condomínios, exatamente 3.349.996 moradores residem em apartamentos na cidade de São Paulo, o que representa cerca de 37% dos paulistanos vivendo sob esse regime de habitação. Com uma demanda tão alta, encontrar serviços de administração condominial de excelência tem se tornado um verdadeiro desafio. Por isso, o 10 Melhores realizou este ranking oficial com as 10 melhores administradoras e síndicos profissionais de SP para facilitar a sua busca em 2026.
Melhores Empresas
Neon Condomínios
Quantidade de funcionários: 51 a 200 funcionários
Endereço: Nova Petrópolis, São Bernardo do Campo
Avaliações do Google: 4.3
Marchiori & Simões
Quantidade de funcionários: 11 a 50 funcionários
Endereço: Vila Buarque, São Paulo – SP
Avaliações do Google: 4.9
Sell Administradora
Quantidade de funcionários: 51 a 200 funcionários
Endereço: Perdizes, São Paulo – SP
Avaliações do Google: 4.6
Lello Condomínios
Quantidade de funcionários: 501 a 1.000 funcionários
Endereço: Jardim Paulista, São Paulo – SP
Avaliações do Google: 4,8
Legus Administradora
Quantidade de funcionários: 11 a 50 funcionários
Endereço: Pinheiros, São Paulo – SP
Avaliações do Google: 4.7
Avenue Administradora
Quantidade de funcionários: 11 a 50 funcionários
Endereço: Tatuapé, São Paulo – SP
Avaliações do Google: 4.8
Jordão Gestão de Condomínios
Quantidade de funcionários: 11 a 50 funcionários
Endereço: Limão, São Paulo – SP
Avaliações do Google: 4.6
Convivium Administradora
Quantidade de funcionários: 11 a 50 funcionários
Endereço: Vila Romana, São Paulo – SP
Avaliações do Google: 4.5
Administradora Liboredo
Quantidade de funcionários: 51 a 200 funcionários
Endereço: Perdizes, São Paulo – SP
Avaliações do Google: 4.2
Graiche Administradora
Quantidade de funcionários: 201 a 500 funcionários
Endereço: Paraíso, São Paulo – SP
Avaliações do Google: 3.7
Detalhes das Empresas
Veja detalhes de cada empresa e quais diferenciais elas podem te oferecer.
Neon Condomínios
Quantidade de funcionários: 51 a 200 funcionários
Endereço: Nova Petrópolis, São Bernardo do Campo
Avaliações do Google: 4.3
Vencedora do prêmio Reclame Aqui de melhor administradora de condomínios, a Neon garante sua posição no ranking por dominar a logística do ABC Paulista, entregando agilidade presencial para São Bernardo, Santo André e São Caetano. A empresa possui o porte exato para absorver a complexidade do eSocial sem engessar o atendimento ao síndico. O seu grande diferencial competitivo é a auditoria ativa de contratos de manutenção preventiva, estancando vazamentos financeiros em áreas críticas como bombas e elevadores. Aliada a réguas de cobrança automatizadas que blindam o caixa contra cotas extras, a Neon moderniza a prestação de contas de forma híbrida, respeitando a transição do malote físico para o digital com extrema transparência, inclusive com apresentações em vídeo para aprovação de contas em assembleia.
- Porte robusto para garantir segurança no eSocial
- Réguas de cobrança automatizadas
- Prestação de contas 100% digital sem abandonar o suporte físico
- Vencedora do prêmio reclame aqui melhor administradora de condomínios
- Foco no ABC Paulista
Marchiori & Simões
Quantidade de funcionários: 11 a 50 funcionários
Endereço: Vila Buarque, São Paulo – SP
Avaliações do Google: 4.9
Com uma avaliação quase perfeita, a Marchiori & Simões é a escolha definitiva para condomínios que exigem atendimento boutique e proximidade direta com os sócios. A sua expertise é vital para o Centro Expandido de São Paulo, onde a gestão de prédios históricos exige profundo rigor jurídico e manutenções estruturais complexas. A administradora entra no ranking pela sua capacidade cirúrgica de prestação de contas, entregando pastas financeiras otimizadas e notas fiscais rigorosamente validadas para conselhos fiscais exigentes. Além de arrumar a casa nos primeiros 30 dias após assumir gestões desorganizadas, o seu departamento jurídico atua como um escudo para o síndico na mediação de conflitos e na condução de assembleias tensas.
- Foco na blindagem do síndico em assembleias
- Índice mínimo de insatisfação (Nota 4.9 no Google)
- Alta retenção de clientes.
- Perfil enxuto que garante que o conselho fiscal tenha linha direta com os sócios
- Relatórios de fácil leitura.
Sell Administradora
Quantidade de funcionários: 51 a 200 funcionários
Endereço: Perdizes, São Paulo – SP
Avaliações do Google: 4.6
A Sell consolida-se como a principal força operacional na Zona Oeste (Perdizes, Pompéia e Sumaré), focada em condomínios de alto padrão que demandam sigilo e governança rigorosa. A sua presença na lista justifica-se pela escalabilidade do seu departamento de Recursos Humanos, perfeitamente estruturado para processar e blindar folhas de pagamento de condomínios com equipes próprias (CLT) numerosas. A gestão financeira da Sell destaca-se pela elaboração de previsões orçamentárias anuais precisas, eliminando rateios emergenciais, e por um departamento especializado em cobrança extrajudicial, que recupera passivos sem a lentidão da judicialização. O pacote é complementado por tecnologia de ponta, entregando aplicativos rápidos para reservas e emissões de boletos.
- Presença consolidada em Perdizes, Pompéia e Sumaré
- Processos desenhados para atender empreendimentos que exigem sigilo, discrição e governança rigorosa.
- Aplicativos intuitivos para moradores
- Elaboração de previsões financeiras anuais
- Departamento especializado em recuperação de crédito
Lello Condomínios
Quantidade de funcionários: 501 a 1.000 funcionários
Endereço: Jardim Paulista, São Paulo – SP
Avaliações do Google: 4,8
A Lello é a maior máquina de administração condominial de São Paulo, referenciada constantemente em veículos de peso como a revista Exame. A sua estrutura colossal é a única capaz de absorver com total segurança a gestão de megaempreendimentos, condomínios-bairro e fundos imobiliários. O seu poder de negociação em escala reduz drasticamente os custos com apólices de seguro e fornecedores. A empresa justifica sua posição por oferecer uma governança corporativa altamente padronizada, um departamento jurídico robusto para passivos complexos e o ecossistema tecnológico mais avançado do mercado (integrando rede social interna e marketplace). Além disso, atua como um hub integrado para síndicos profissionais, garantindo continuidade e excelência operacional.
- Possui o aplicativo mais robusto do mercado para moradores
- Estrutura capaz de absorver a administração dos maiores megaempreendimentos e condomínios-bairro do estado
- Corpo de advogados próprio para lidar com inadimplência crônica e defesas complexas em esfera civil.
- Processos altamente padronizados e auditados
Legus Administradora
Quantidade de funcionários: 11 a 50 funcionários
Endereço: Pinheiros, São Paulo – SP
Avaliações do Google: 4.7
Inserida no polo de inovação de Pinheiros, a Legus é a administradora ideal para empreendimentos de perfil moderno e misto (residenciais, studios e lojas comerciais). Com DNA tecnológico, a empresa atinge alta satisfação no mercado B2B por entregar velocidade imediata aos síndicos profissionais. A sua gestão de departamento pessoal é implacável nas homologações e envios ao eSocial, blindando o CNPJ do condomínio contra multas trabalhistas. A Legus se destaca por transformar dados complexos em painéis visuais (dashboards), permitindo ao síndico monitorar água, energia e inadimplência em tempo real, sem perder o atendimento humanizado na condução de assembleias virtuais ou híbridas.
- Processamento rápido de admissões, demissões e envios ao eSocial
- Atendimento Humanizado, apesar do foco digital
- Expertise em gerenciar a complexidade de prédios que dividem espaços comerciais e residenciais (studios e lojas).
- Nota 4,8 valida a eficiência no suporte a síndicos profissionais
Avenue Administradora
Quantidade de funcionários: 11 a 50 funcionários
Endereço: Tatuapé, São Paulo – SP
Avaliações do Google: 4.8
A Avenue é a gestora dominante para os modernos condomínios-clube da Zona Leste, especialmente no eixo Tatuapé e Anália Franco. O seu forte é a gestão de regras de uso para complexos esportivos, piscinas e academias terceirizadas. A empresa garante seu espaço entre as melhores pela extrema eficiência operacional e velocidade na emissão de CNDs para auditorias. A Avenue realiza conciliação bancária diária, cravando uma gestão financeira que impede o pagamento de juros a fornecedores. Com contratos flexíveis para adequar o escopo às demandas de prédios recém-entregues por construtoras, a administradora também fornece um amparo legal e de treinamento vital para moradores que assumem a cadeira de síndico pela primeira vez.
- A principal escolha para os modernos condomínios-clube
- Administração de regras de uso para academias terceirizadas, piscinas e complexos esportivos.
- Alta avaliação pautada na velocidade de emissão de CNDs e certidões
- Treinamento e amparo legal contínuo para moradores
Jordão Gestão de Condomínios
Quantidade de funcionários: 11 a 50 funcionários
Endereço: Limão, São Paulo – SP
Avaliações do Google: 4.6
Referência técnica na Zona Norte de São Paulo, a Jordão aplica a metodologia Lean (gestão enxuta) para eliminar burocracias e acelerar a aprovação de orçamentos. A empresa é focada em redução de custos agressiva, executando auditorias pesadas em contas de consumo e renegociando contratos obsoletos. A sua maior entrega de valor é a prevenção ostensiva de passivos trabalhistas, auditando cada hora extra e adicional noturno da equipe de portaria. A Jordão justifica sua avaliação de destaque mantendo proximidade estratégica com o conselho fiscal para o cumprimento das metas de caixa e empregando uma comunicação jurídica traduzida, emitindo advertências que resolvem problemas sem inflamar atritos com os condôminos.
- Perfil de empresa compacta que elimina burocracias internas
- Atuação estratégica nos bairros da Zona Norte
- Foco em Redução de Custos
- Análise criteriosa de todas as horas extras e adicionais noturnos da equipe de portaria para evitar processos trabalhistas.
- Proximidade com o Conselho
Convivium Administradora
Quantidade de funcionários: 11 a 50 funcionários
Endereço: Vila Romana, São Paulo – SP
Avaliações do Google: 4.5
Com raízes na Lapa e Vila Romana, a Convivium cumpre exatamente o que o seu nome promete: foco na harmonização e mediação de conflitos dentro do ambiente condominial. A sua gestão destaca-se pelo controle preditivo rigoroso de manutenções obrigatórias e renovações de laudos (AVCB, para-raios, limpeza de caixas d’água), protegendo o síndico de responsabilidades civis e criminais. A empresa fornece balancetes financeiros didáticos e transparentes, garantindo que qualquer morador compreenda o fluxo de caixa. O atendimento dedicado via WhatsApp e a assessoria técnica imparcial para a aprovação de obras complexas em assembleia fazem da Convivium uma parceira confiável e de resposta imediata.
- Cultura empresarial voltada à mediação de conflitos e harmonização
- Controle preditivo do vencimento de laudos obrigatórios
- Conhecimento profundo da infraestrutura da região norte
- Balancetes mensais didáticos que permitem a qualquer morador, mesmo sem conhecimento contábil, entender para onde vai o dinheiro.
- Condução técnica e imparcial de assembleias de eleição
Administradora Liboredo
Quantidade de funcionários: 51 a 200 funcionários
Endereço: Perdizes, São Paulo – SP
Avaliações do Google: 4.2
A Liboredo traz a estabilidade e a solidez necessárias para condomínios tradicionais que precisam fugir das oscilações operacionais de pequenas agências. A sua presença neste ranking é sustentada por um Departamento Pessoal de excelência, perfeitamente aparelhado para desenhar escalas complexas de revezamento e gerenciar férias de grandes equipes (um fator crítico diante das novas regras da escala 6×1). A empresa opera com fiscalização implacável na emissão de CNDs de fornecedores terceirizados e no recolhimento de INSS/FGTS. Com processos de cobrança estruturados para débitos crônicos e uma consultoria predial afiada nas normas da ABNT e Prefeitura, a Liboredo funde a segurança do suporte físico com a eficiência das soluções em nuvem.
- Processos definidos de notificação, protesto e ação judicial
- Rigor absoluto no recolhimento de INSS e FGTS da equipe própria e fiscalização das CNDs de empresas terceirizadas
- Orientação técnica ao síndico sobre normas da ABNT e exigências da Prefeitura
- Atuação consultiva preventiva
Graiche Administradora
Quantidade de funcionários: 201 a 500 funcionários
Endereço: Paraíso, São Paulo – SP
Avaliações do Google: 3.7
A Graiche é uma instituição consolidada no eixo Paulista, Jardins e Paraíso, suportada por décadas de mercado e solidez financeira inabalável. É a escolha técnica definitiva para gerenciar a complexidade de lajes corporativas, grandes complexos comerciais e rateios estruturais difíceis (como ar-condicionado central). A empresa destaca-se pelo investimento contínuo na capacitação de zeladores e gerentes prediais, assegurando a máxima conservação do patrimônio. O seu ecossistema entrega total compliance na gestão de fundos de reserva milionários, uma plataforma robusta de cotações que garante no mínimo três orçamentos validados para qualquer obra, e um portal de governança estrito para controle de acessos, atas e convenções.
- Décadas de atuação no mercado paulistano
- Expertise profunda na gestão de complexos comerciais de alto fluxo
- Estrutura corporativa inabalável, oferecendo garantia total de compliance
- Ferramentas robustas para controle de visitantes e acesso rigoroso
Quanto Custa Contratar uma Administradora de Condomínios ou Síndico Profissional em São Paulo?
Antes de analisar orçamentos, é fundamental compreender a natureza jurídica e operacional de cada um desses serviços, pois eles operam sob lógicas de contratação completamente diferentes:
Síndico Profissional (Mandato Eleitoral): O síndico não é um prestador de serviços comum e não possui vínculo empregatício regido pela CLT. Ele assume um cargo eletivo de representação legal por meio de votação em assembleia. A relação jurídica é baseada no Código Civil (mandato) e, quando o serviço é prestado por uma empresa, aproxima-se do Direito do Consumidor. A remuneração paga é um honorário (ou pró-labore) e não um salário. Como não há piso salarial para a categoria, o valor é 100% livre, negociado caso a caso de acordo com as exigências do prédio e chancelado pelos moradores na assembleia.
Administradora de Condomínio: Atua estritamente como uma empresa B2B prestadora de serviços burocráticos, financeiros e contábeis (emissão de boletos, folhas de pagamento, balancetes). O custo é cobrado por meio de uma taxa de prestação de serviços, sem qualquer relação trabalhista direta com os condôminos.
Preços da Administração Condominial
Para facilitar a estimativa financeira do seu conselho, confira a média de custos praticada no mercado de acordo com o porte do empreendimento:
Pequeno porte (10 a 30 unidades): Custo mensal total entre R$ 1.200 e R$ 2.500 (impacto médio de R$ 60 a R$ 150 por unidade).
Médio porte (31 a 100 unidades): Custo mensal total entre R$ 2.500 e R$ 5.000 (impacto médio de R$ 30 a R$ 80 por unidade).
Grande porte (101 a 300 unidades): Custo mensal total entre R$ 5.000 e R$ 12.000 (impacto médio de R$ 20 a R$ 50 por unidade).
Megaempreendimentos (300 unidades ou mais): Custo mensal total a partir de R$ 12.000 (impacto médio de R$ 15 a R$ 40 por unidade).
Preços da Contratação de um Síndico Profissional
O honorário do síndico profissional flutua diretamente conforme a complexidade das áreas comuns, o volume de funcionários e a quantidade de visitas presenciais exigidas no edital. No mercado paulista, os valores médios são:
Condomínios pequenos (até 20 unidades): De R$ 1.500 a R$ 5.000 mensais. Geralmente, envolve uma dedicação de poucas horas semanais e rondas quinzenais ou sob demanda.
Condomínios de médio porte (cerca de 40 a 80 unidades / 1 torre): De R$ 4.000 a R$ 8.000 mensais. O valor oscila de acordo com o tamanho da equipe própria (porteiros e faxineiros) que o síndico precisará gerir.
Grandes condomínios e condomínios-clube (acima de 200 a 300 unidades): De R$ 7.000 a mais de R$ 15.000 mensais. Empreendimentos com múltiplas torres, comércio integrado e áreas de lazer complexas exigem dedicação intensa, gestão rigorosa de contratos e altíssima responsabilidade civil, justificando o pró-labore elevado.
Fonte: Levantamento NewCondo
Síndico Profissional ou Administradora? Qual Serviço Escolher?
A confusão entre essas duas figuras é comum, mas, na prática, elas exercem papéis completamente distintos e complementares dentro da governança do prédio. Conforme destacado pelo portal da BRCondos, a diferença fundamental reside na capacidade de representação e tomada de decisão: o síndico atua como o gestor executivo, enquanto a administradora funciona como o braço burocrático de suporte (back office).
Para definir qual contrato faz sentido para a sua operação, é preciso entender a divisão exata dessas atribuições:
O Papel da Administradora de Condomínios A administradora não toma decisões pelo prédio, mas garante que a engrenagem financeira e contábil rode sem falhas. Ela é responsável pela emissão de boletos, controle do fluxo de caixa, elaboração de pastas de prestação de contas, processamento da folha de pagamento e recolhimento de encargos fiscais e trabalhistas (como o eSocial).
Quando contratar: É um serviço indispensável para praticamente qualquer condomínio, mesmo os geridos por moradores. A administradora blinda o CNPJ contra multas da Receita Federal e passivos trabalhistas, tirando a carga burocrática das costas do conselho fiscal.
O Papel do Síndico Profissional O síndico é o “CEO” do condomínio, respondendo civil e criminalmente pelo patrimônio. Ele aprova orçamentos, planeja manutenções preventivas, fiscaliza o trabalho das equipes de segurança e limpeza, além de atuar na linha de frente para mediar conflitos e aplicar o regulamento interno.
Quando contratar: É a escolha ideal quando não há moradores dispostos a assumir o mandato, em condomínios-clube de alta complexidade estrutural, ou em prédios com histórico de brigas internas. O síndico profissional traz imparcialidade para cobrar inadimplentes e aplicar multas sem o desgaste da convivência entre vizinhos.
Na grande maioria dos empreendimentos modernos, a escolha não é excludente. A estrutura operacional mais segura exige a contratação simultânea de ambos os serviços: o síndico profissional liderando a estratégia e as demandas presenciais, apoiado tecnicamente pelos relatórios e cálculos da administradora.
7 Passos para Escolher a Empresa Ideal de Gestão Condominial
Agora que já apresentamos o ranking com as melhores administradoras e síndicos profissionais do estado de São Paulo, o próximo desafio é filtrar essa lista. Afinal, a melhor empresa do mercado pode não ser a ideal para a realidade específica do seu prédio. Cada empreendimento possui dores únicas — seja um alto índice de inadimplência, conflitos internos ou um histórico de manutenções negligenciadas.
Para garantir uma contratação segura, que blinde o patrimônio dos moradores e facilite o dia a dia do conselho fiscal, siga este roteiro executivo de 7 passos antes de assinar o contrato:
Mapeie as Dores do seu Condomínio: Antes de solicitar orçamentos, defina qual é a urgência da sua gestão. Se o problema for fluxo de caixa, busque empresas com réguas de cobrança agressivas. Se o foco for adequação à legislação (como o fim da escala 6×1), priorize administradoras com departamentos de Recursos Humanos e jurídicos robustos.
Defina o Modelo de Conta Bancária: Verifique se a administradora opera com conta própria (conta do condomínio, mais segura e transparente) ou conta pool (conta coletiva da administradora). Para conselhos fiscais rigorosos, a conta própria no CNPJ do prédio é inegociável.
Exija Certidões e Registro Profissional: Não entregue milhões de reais em arrecadação a empresas irregulares. Exija o registro ativo no CRA (Conselho Regional de Administração) e verifique as certidões negativas de débitos municipais, estaduais e federais da própria administradora.
Avalie o Ecossistema Tecnológico: A gestão moderna não aceita mais pastas de papel com meses de atraso. Avalie o aplicativo oferecido pela empresa: os moradores conseguem emitir 2ª via de boletos, reservar o salão de festas e acessar balancetes digitalizados em tempo real?
Analise o Processo de Cobrança: A inadimplência é o câncer do fluxo de caixa condominial. Questione como a empresa realiza a cobrança extrajudicial, em quantos dias o devedor é notificado e se o departamento jurídico está incluso na taxa de administração para eventuais protestos ou ações judiciais.
Cheque as Referências e a Reputação: Não confie apenas em apresentações comerciais. Peça o contato de três síndicos de condomínios com perfil e tamanho semelhantes ao seu que já sejam clientes da empresa. Além disso, verifique o tempo de resposta e o índice de solução no Reclame Aqui.
Compare o Escopo, Não Apenas o Preço: Orçamentos muito abaixo da média de mercado costumam esconder cobranças extras por serviços básicos (como emissão de boletos, material de escritório, idas ao cartório ou participações em assembleias). Compare propostas “maçã com maçã”, garantindo que todas ofereçam o mesmo Acordo de Nível de Serviço (SLA).
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